Pembaharuan bandar adalah nadi kepada visi Malaysia sebagai negara maju, selari dengan Rancangan Malaysia Ke-12 (RMKe-12) dan Dasar Perancangan Fizikal Negara (DPFN). Akta Pembaharuan Semula Bandar (PSB), yang kini dalam perbincangan Parlimen, bertujuan memodenkan kawasan usang dan meningkatkan daya saing ekonomi bandar. Namun, cadangan seperti penurunan ambang persetujuan pemilik kepada 75% atau 51%, pampasan yang tidak terjamin, dan risiko gentrifikasi telah mencetuskan kontroversi. Artikel ini menilai isu tersebut secara membina dan mencadangkan solusi jangka panjang yang mampu menyeimbangkan keadilan, pembangunan dan aspirasi nasional.
Penurunan daripada 100% (Akta Hakmilik Strata 1985) kepada 75% atau 51% bertujuan memecah kebuntuan pembangunan semula. Namun, ini menimbulkan risiko penafian hak minoriti, terutama golongan B40 atau warga emas yang bergantung pada hartanah mereka. Berbanding Singapura (90%) atau Jepun (konsensus tinggi dengan perlindungan budaya), pendekatan Malaysia nampaknya memihak kepada pembangunan, bukan keadilan.
Akta PSB tidak menjamin pampasan pada nilai pasaran atau alternatif perumahan setimpal, berbeza dengan Akta Pengambilan Tanah 1960 yang mewajibkan ganti rugi wajar untuk kepentingan awam. Tanpa kawalan, pembangunan semula boleh mendorong gentrifikasi, seperti yang berlaku di bandar besar global yang secara tersiratnya meminggirkan penduduk asal. Dalam kes Semenyih Jaya Sdn. Bhd. v. Pentadbir tanah Daerah Hulu Langat [2017] 3 MLJ 561, Mahkamah Persekutuan bahawa penilaian pampasan oleh pentadbir tanah tidak boleh mengikat mahkamah kerana Perkara 13 Perlembagaan Persekutuan menjamin hak milik dan pampasan yang adil. Begitu juga dalam kes Ng Tiou Hong v Collector of Land Revenue Gombak [1984] 2 MLJ 35 memutuskan nilai pasaran adalah asas pampasan yang adil. Kes Semantan Estate (1952) Sdn. Bhd v. Kerajaan Malaysia (2024), Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur memutuskan pengambilan tanah seluar 106.542 hektar di Jalan Duta pada 1956 adalah tidak sah kerana prosedur Akta 486 tidak dipatuhi.
Berdasarkan kepada kes-kes ini menunjukkan mahkamah cenderung melindungi hak milik di bawah Perkara 13, tetapi Akta PSB dalam bentuk asal berisiko bertentangan dengan duluan keputusan mahkamah. Ambang persetujuan rendah boleh dilihat sebagai pengambilan paksa secara tidak langsung oleh pemaju. Tanpa pindaan, Akta PSB boleh mencetuskan lebih banyak pertikaian mahkamah, menyukarkan matlamat RMKe-12 untuk bandar inklusif.
Proses penyediaan akta ini membawa kepada perdebatan pelbagai pihak kerana tidak melibatkan komuniti terjejas secara menyeluruh, berbeza dengan pendekatan Jepun yang mengutamakan dialog atau Barcelona yang melibatkan penduduk dalam perancangan “superblok”. Ini menjejaskan legitimasi dan membuka ruang kepada persepsi manipulasi oleh pemaju swasta. Tidak seperti Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 yang memberikan kuasa kepada pihak berkuasa tempatan (PBT), Akta PSB memberi ruang besar kepada pemaju swasta, mencetuskan kebimbangan tentang kepentingan korporat mengatasi rakyat.
Keperluan 100% persetujuan dalam Akta Hakmilik Strata 1985 melindungi minoriti tetapi menghalang pembangunan. Akta PSB cuba menyelesaikan isu ini, tetapi terlalu agresif dalam penurunan ambang. Manakala dalam Akta Pengambilan Tanah 1960 menawarkan model pampasan wajar, tetapi skopnya terhad kepada projek awam, bukan swasta seperti dalam Akta PSB. Dalam akta yang hampir sama di Singapura (Urban Redevelopment Authority Act 1989) dengan ambang 90%, pampasan pasaran dan proses telus menunjukkan keseimbangan antara pembangunan dan keadilan. Manakala di Jepun pula, integrasi budaya dan rundingan komuniti memastikan penduduk asal kekal relevan dalam pembangunan semula. Pendekatan “superblok” mengutamakan ruang awam dan kelestarian tanpa mengusir penduduk, menawarkan alternatif kepada model berorientasikan pemaju.
Untuk menyelesaikan kontroversi dan menyelaraskan Akta PSB dengan aspirasi RMKe-12 (bandar mampan dan inklusif) serta DPFN (penggunaan tanah efisien), dicadangkan agar akta ini dapat memberi kebaikan jangka panjang yang rasional, kreatif dan adil. PSB boleh gunakan ambang fleksibel berasaskan konteks – 90% untuk kawasan bersejarah atau padat penduduk, 85% untuk kawasan biasa, dan 75% untuk bangunan terbengkalai yang disahkan tidak selamat oleh PBT. Minoriti boleh memohon pengecualian dengan bukti keperluan kritikal. Pindaan peruntukan berkaitan ambang persetujuan ditetapkan antara 75%-90% berdasarkan klasifikasi kawasan oleh PBT, dengan hak bantahan minoriti disokong bukti kepada Panel Rundingan Komuniti.
Selain itu, kerajaan boleh menubuhkan dana nasional, dibiayai melalui levi 5% keuntungan pemaju dan sumbangan kerajaan, untuk membeli hak minoriti pada nilai pasaran dan menyediakan perumahan mampu milik dalam projek baharu. Peruntukan akta agar dana bandar adil ditubuhkan untuk membiayai pampasan minoriti dan perumahan alternatif, dengan levi 5% dikenakan ke atas keuntungan projek pembangunan semula. Tujuannya adalah untuk memastikan tiada penduduk dipinggirkan, selari dengan Dasar Perumahan Negara, sambil menyokong pembangunan berterusan.
PSB juga perlu dapat dilihat bagi melaksanakanpembangunan secara berperingkat, dengan “zon penampan” untuk minoriti yang menolak. Zon ini dikekalkan selama 5-10 tahun, memberi masa untuk rundingan atau peningkatan infrastruktur tanpa paksaan segera. Seksyen berkenaan antara lain perlu menyatakan bahawa pembangunan berfasa dibenarkan dengan zon penampan untuk minoriti dengan tempoh maksimum 10 tahun sebelum semakan semula oleh PBT. Dengan adanya peruntukan ini, ia mampu mengurangkan tekanan ke atas komuniti, memelihara kesinambungan sosial dan membolehkan peralihan bertahap ke bandar moden. Satu jawatankuasa seperti pusat inovasi bandar komuniti ditubuhkan untuk memudahkan konsultasi awam, dengan pelaporan telus melalui platform digital rasmi. Tindakan ini boleh meningkatkan penyertaan rakyat, memperkukuh legitimasi dasar dan menghasilkan bandar yang benar-benar milik penduduknya.
Wajibkan 15%-20% ruang dalam projek pembangunan semula dikhaskan untuk perumahan mampu milik, ruang awam, atau elemen budaya (contohnya, pasar tradisional), dengan insentif cukai untuk pemaju yang mematuhi. Tambah peruntukan akta agar sekurang-kurangnya 15% ruang projek pembangunan semula dikhaskan untuk perumahan mampu milik atau warisan hidup, dengan potongan cukai 20% bagi pemaju yang memenuhi syarat. Peruntukan ini akan menjamin kelestarian budaya dan ekonomi, mencegah gentrifikasi dan memenuhi matlamat kemampanan RMKe-12. Akta PSB dalam bentuk asal berorientasikan pemaju, mengabaikan prinsip inklusiviti yang ditekankan dalam DPFN. Penurunan ambang yang drastik dan pampasan yang kabur bertentangan dengan RMKe-12 untuk menjamin kualiti hidup rakyat.Akta Pembaharuan Semula Bandar boleh menjadi tonggak pembangunan Malaysia jika disokong dengan solusi jangka panjang yang adil dan inovatif. Inilah peluang untuk membuktikan bahawa pembangunan dan keadilan boleh berjalan seiring – selari dengan aspirasi nasional untuk masa depan yang inklusif dan berdaya tahan.
