Memiliki rumah sendiri adalah antara pencapaian terbesar dalam kehidupan setiap rakyat Malaysia. Ia bukan sahaja simbol kejayaan, malah satu keperluan asas bagi membina keluarga dan meneruskan kehidupan yang stabil. Namun, kegembiraan memiliki rumah baharu sering kali dicemari oleh isu kecacatan binaan, terutamanya kecacatan tersembunyi (latent defect) yang hanya dikesan selepas penghuni mula mendiami rumah tersebut.
Fenomena ini bukan perkara kecil, kerana ia bukan sahaja menjejaskan nilai hartanah, malah boleh membawa risiko keselamatan dan menimbulkan beban kewangan tambahan kepada pembeli.
Realiti Mutu Pembinaan di Malaysia
Saban tahun, rungutan pembeli rumah mengenai kualiti pembinaan terus kedengaran. Antara aduan paling kerap ialah jubin berongga (hollow tiles), kebocoran siling, retakan dinding, sistem perpaipan rosak, dan cat mengelupas. Lebih membimbangkan, ada juga laporan mengenai struktur konkrit yang tidak kukuh dan sistem elektrik yang tidak dipasang mengikut piawaian.
Kajian-kajian terdahulu turut mengesahkan fenomena ini. Misalnya, ada kajian yang mendapati lebih daripada 2,000 kecacatan dikenal pasti dalam hanya 72-unit rumah teres baharu, dengan majoritinya berpunca daripada mutu kerja yang rendah.
Terdapat juga kajian yang menunjukkan masalah kerja-kerja kemasan akhir (finishing works), rekahan dan ketidaksejajaran dinding merupakan antara kecacatan paling dominan dalam rumah baharu.
Bagi perumahan mampu milik di Lembah Klang, satu tinjauan terhadap lebih 300 penduduk pula mendapati aduan paling ketara ialah kebocoran, kelembapan, retakan konkrit serta kemasan yang tidak memuaskan.
Statistik pasaran turut menunjukkan keresahan pembeli: 64% pembeli rumah baharu bimbang dengan mutu pembinaan yang rendah, manakala 65%-pula gusar terhadap kelewatan projek, menurut Laporan PropertyGuru H1 2024.
Kecacatan Tersembunyi: Takrifan dan Cabaran
Kecacatan tersembunyi (latent defect) merujuk kepada kerosakan yang tidak dapat dilihat semasa pemeriksaan awal atau serahan milikan kosong (VP), tetapi muncul kemudian. Contoh yang biasa termasuk:
- Jubin berongga atau retak – tanda kerja pemasangan yang tidak teliti.
- Paip bocor dalam dinding – hanya dikesan selepas beberapa bulan diduduki.
- Kerosakan struktur – konkrit tidak padat atau besi tetulang berkarat.
- Kegagalan sistem elektrik tersembunyi – pendawaian tidak ikut piawaian.
Di Malaysia, Perjanjian Jual Beli (SPA) berkanun di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Akta 118) memperuntukkan tempoh liabiliti kecacatan (Defects Liability Period, DLP) selama 24 bulan. Dalam tempoh ini, pemaju wajib membaiki kecacatan yang dilaporkan oleh pembeli.
Namun, cabaran timbul apabila sesetengah pemaju enggan mengiktiraf kecacatan tertentu sebagai tanggungjawab mereka. Ada yang berdalih bahawa jubin berongga “bukan kecacatan” atau retakan kecil dianggap “kosmetik semata-mata”. Perkara ini menyebabkan pembeli terpaksa mengeluarkan kos tambahan untuk pembaikan, walaupun hakikatnya ia sepatutnya ditanggung pemaju.
Construction Industry Standard 7 (CIS 7) & Quality Assessment System in Construction (QLASSIC™): Piawaian Penarafan Kualiti
Bagi memastikan mutu binaan berada pada tahap yang memuaskan, Lembaga Pembangunan Industri Pembinaan Malaysia (CIDB) telah membangunkan Construction Industry Standard 7 (CIS 7) yang digunakan melalui sistem Quality Assessment System for Building Construction Work (QLASSIC™).
Penting difahami bahawa QLASSIC™:
- Bukan senarai kecacatan atau spesifikasi untuk tuntutan individu.
- Ia adalah sistem penarafan kualiti projek secara keseluruhan, yang menilai mutu kerja melalui pensampelan rawak, meliputi kerja kemasan, mekanikal & elektrikal, serta kerja luaran.
- Memberi gambaran menyeluruh tentang tahap kualiti projek perumahan, berbanding pemeriksaan unit demi unit semata-mata.
Pada tahun 2014, CIDB pernah mengeluarkan Quality Guidebook for Homeowners untuk mendidik orang awam. Namun, buku itu ditarik balik kerana menimbulkan kekeliruan apabila ada pihak menafsirkannya sebagai “spesifikasi kecacatan”. CIDB menegaskan bahawa CIS 7/QLASSIC™ sahaja kekal sebagai rujukan rasmi standard kualiti, dan tidak boleh digunakan untuk mengklasifikasikan kecacatan individu.
Walaupun begitu, dalam konteks pemilikan rumah, isu kecacatan tersembunyi (latent defect) tetap perlu diberi perhatian. QLASSIC™ tidak berfungsi untuk mengenal pasti setiap kecacatan, tetapi ia membantu menunjukkan tahap keseluruhan kualiti projek. Projek dengan skor QLASSIC™ yang tinggi biasanya lebih konsisten dari segi mutu kerja, sekali gus berpotensi mengurangkan risiko berlakunya latent defect.
Dengan kata lain, QLASSIC™ tidak digunakan untuk menuntut pembaikan kecacatan tertentu, tetapi ia menjadi indikator penting yang memberi keyakinan kepada pembeli tentang tahap kualiti binaan – faktor yang berkait rapat dengan kemungkinan timbulnya latent defect selepas rumah diduduki.
Implikasi Ekonomi dan Sosial
Bagi golongan B40 dan M40, pembelian rumah pertama adalah satu pelaburan besar, sering kali melibatkan pinjaman perumahan selama 30 hingga 35 tahun. Apabila rumah yang dibeli tidak mencapai mutu yang dijanjikan, beban kewangan mereka bertambah kerana terpaksa menanggung kos baik pulih.
Kesan sosial juga ketara. Rumah yang penuh dengan kecacatan menjejaskan keselesaan, menimbulkan tekanan emosi, dan dalam kes lebih serius, membahayakan keselamatan penghuni. Secara kolektif, ia juga merosakkan imej industri perumahan tempatan, menghakis keyakinan rakyat terhadap pemaju dan penguatkuasa.
Perspektif Maqasid Syariah
Dalam Islam, isu kecacatan tersembunyi tidak boleh dipandang ringan. Ia menyentuh soal amanah dan keadilan dalam muamalat. Prinsip Maqasid Syariah jelas menuntut pemeliharaan hak-hak asasi manusia, termasuk harta dan keselamatan.
- Hifz al-Nafs (Menjaga Nyawa): Kecacatan struktur atau elektrik boleh membawa maut. Pemaju yang lalai mengabaikan nyawa pembeli.
- Hifz al-Mal (Menjaga Harta): Rumah adalah aset terbesar bagi kebanyakan keluarga. Menyerahkan rumah dengan kecacatan tersembunyi adalah satu bentuk gharar (ketidakpastian) dan ghish (penipuan) yang dilarang syarak.
- Hifz al-Din dan Maslahah Ummah: Integriti dalam industri perumahan adalah tanggungjawab kolektif. Jika mutu kerja rendah menjadi norma, ia menjejaskan kepercayaan rakyat terhadap sistem dan menimbulkan keresahan sosial.
Sabda Rasulullah SAW:
“Sesiapa yang menipu, maka dia bukan daripada golongan kami.” (Riwayat Muslim)
Hadis ini menegaskan bahawa penipuan dalam apa jua bentuk, termasuk menyerahkan rumah yang tidak sempurna, adalah perbuatan yang tercela.
Keperluan Reformasi Industri
Mengatasi isu kecacatan tersembunyi memerlukan komitmen pelbagai pihak:
- Penguatkuasaan lebih ketat – Pihak berkuasa perlu tegas mengenakan tindakan terhadap pemaju culas, termasuk denda dan sekatan lesen.
- Pemeriksaan bebas – Satu mekanisme pemeriksaan kualiti oleh pihak ketiga sebelum serahan rumah wajar dipertimbangkan.
- Pendidikan pengguna – Pembeli perlu dididik mengenai hak mereka, prosedur tuntutan dalam tempoh DLP, serta saluran aduan rasmi.
- Budaya integriti – Pemaju perlu meletakkan amanah sebagai teras operasi, bukan sekadar mengejar keuntungan jangka pendek.
- Pemantapan piawaian teknikal – Amalan seperti Quality Assessment System in Construction (QLASSIC™) oleh CIDB perlu dijadikan penanda aras wajib, bukan pilihan.
Penutup
Rumah bukan sekadar struktur binaan; ia adalah tempat membina keluarga, menyemai kasih sayang, dan mencari ketenangan. Apabila rumah baharu didapati penuh kecacatan tersembunyi – ia bukan sahaja merugikan pembeli tetapi juga mencemar amanah industri pembinaan.
Dari sudut undang-undang, pemaju wajib bertanggungjawab membaiki kecacatan dalam tempoh liabiliti. Dari sudut syariah pula, penyerahan rumah yang rosak adalah pengkhianatan terhadap amanah dan bertentangan dengan maqasid syariah yang menuntut keadilan serta pemeliharaan harta.
Maka, isu ini tidak boleh lagi dipandang remeh. Semua pihak – kerajaan, pemaju, penguatkuasa, dan masyarakat – perlu berganding bahu memastikan mutu pembinaan rumah baharu benar-benar menepati janji dan memenuhi hak rakyat. Hanya dengan itu impian memiliki rumah yang selesa dan berkualiti dapat direalisasikan, seiring tuntutan undang-undang dan syariah.
