Pengalaman berurusan dengan Cawangan Perbankan Islam sebuah institusi perbankan terbesar negara bagi menyelesaikan urusan pembelian rumah baru-baru ini telah sedikit sebanyak mengundang persoalan di benak penulis akan sejauh manakah Skim Perbankan Islam (SPI) di Malaysia menepati apa yang dikatakan sebagai perbankan berlandaskan Syariah yang bebas daripada unsur-unsur riba dan unsur-unsur lain yang dilarang oleh agama Islam.
Di Malaysia, bagi pembiayaan perumahan, majoriti bank menggunakan konsep al-bai’ bithaman ajil (BBA) atau jual harga tangguh. Manakala dalam penentuan kadar keuntungan pula ada dua pendekatan yang digunakan iaitu sama ada menggunakan kadar tetap (fixed rate) atau kadar yang berubah-ubah (floating base financing rates) yang mempunyai kadar siling yang tertentu yang ditetapkan pada awal kontrak.
Dalam amalan BBA sekarang, pelanggan perlu menandatangani Perjanjian Jual Beli (S&P) dengan pemaju/penjual dengan membayar 5%-10% wang pendahuluan. Kemudian dia cuba mendapatkan pembiayaan daripada pihak bank. Jika diluluskan, pihak bank akan membeli hak pelanggan di bawah S&P tadi dan kemudiannya membayar keseluruhan harga aset kepada pihak pemaju/pembeli sebelum menjualnya kembali kepada pelanggan pada harga tangguh dan pada kadar untung yang tertentu.
Persoalannya sekarang jika rumah tadi masih lagi dalam pembinaan, apa yang dibeli oleh pihak bank dan apa yang dijualnya kembali kepada pelanggan?
Ini kerana dalam Islam sesuatu yang ingin dijual itu perlu wujud dan ada dalam pemilikan penjual pada masa akad dilakukan. Jika barang yang diakad (ma’qud alaih) tidak wujud semasa akad dibuat, ia boleh mewujudkan unsur ketidaktentuan (gharar) tentang kemampuan pihak penjual dalam menyerahkan aset tadi kepada pembeli.
Dalam perundangan Islam, kontrak jual beli boleh menjadi satu akad yang fasid jika penjual gagal menyerahkan ma’qud alaih semasa akad dibuat. Dalam kes BBA (jika benarlah ia bersandarkan konsep jual beli Islam), kontrak tersebut sepatutnya terbatal jika rumah tadi gagal disiapkan atau gagal diserahkan kepada pembeli dalam tempoh yang ditetapkan.
Hakikat sebenar yang berlaku di Malaysia ialah, walaupun sesuatu projek itu gagal disiapkan atau terbengkalai, pelanggan tetap kena membayar ansuran bulanan atau membayar kadar keuntungan ke atas progressive payment yang telah dibuat pihak bank kepada pemaju/penjual. Jika benar rumah tadi adalah milik bank (kerana ia telah beli daripada pemaju/penjual sebelum menjualnya kepada pelanggan), bukankah ini sesuatu yang tidak menepati semangat syariah yang berpaksikan konsep adil dan ihsan?
Katakan rumah tadi berjaya disiapkan, bagaimanapun ini belum menjamin pelanggan sudah boleh menarik nafas lega. Ini kerana dalam sesetengah kes, kelewatan pihak bank menjelaskan baki harga rumah kepada pihak pemaju (selepas di tolak bayaran pendahuluan yang biasanya sekitar 10% daripada harga rumah) ada kala boleh menyebabkan pihak pelanggan dikenakan kadar faedah (riba) yang ada kalanya mencecah 8%-10% setahun oleh pihak pemaju/penjual. Kunci tidak akan diberikan oleh pihak pemaju selagi bayaran faedah ini tidak dilunaskan oleh pembeli. Bukankah ini adalah tanggungjawab pihak bank untuk menyerahkan kunci kepada pelanggan kerana dalam BBA, bank adalah penjual atau pemilik kepada aset tadi? Begitu juga dengan denda oleh pemaju. Sepatut kos ini ditanggung oleh pihak bank bukannya pelanggan jika terbukti kelewatan pendokumentasian dan pembayaran berlaku di pihak bank itu sendiri.
Apa yang terkandung di dalam S&P sebenarnya lebih mirip konsep istisna’ iaitu tempahan. Istisna’ merupakan akad jual beli di mana pembeli menempah atau memesan kepada penjual untuk membuat sesuatu barang yang dikehendakinya supaya disiapkan dalam masa yang tertentu dengan harga dan cara bayaran yang ditetapkan. Akad jual beli itu adalah atas barang yang dibuat oleh penjual. Dalam kontrak istisna’ akad hanya akan menjadi sempurna apabila penjual menyerahkan barang tempahan tadi kepada pelanggan.
Oleh sebab itu, bagi mengelak kekeliruan dari segi penggunaan konsep dalam pembiayaan perumahan, kebanyakan bank Islam dari Timur Tengah mengamalkan konsep Istis’na dan Ijarah Muntahiya bi al-Tamlik atau Musharakah Muntaniqisah.
Secara ringkasnya melalui konsep Istisna’ dan Ijarah Muntahiyah bi al Tamlik, bank akan membeli rumah daripada pemaju dengan menggunakan konsep Istisna’. Kemudian bank akan memajak rumah (yang masih dalam pembinaan) tadi kepada pelanggan untuk suatu tempoh dan kadar sewa yang tertentu. Jika rumah tadi gagal disiapkan pemaju, kontrak tadi akan dibatalkan dan sebarang lebihan sewa (jika ada) akan dipulangkan kepada pelanggan. Jika rumah tadi berjaya disiapkan, kontrak tadi akan berterusan dengan pelanggan akan membayar sewa bulanan kepada pihak bank. Pada akhir tempoh kontrak, pihak bank akan memindahkan pemilikan rumah tadi kepada pelanggan melalui kontrak jualan atau sebagai pemberian.
Manakala melalui konsep Musyarakah Mutanaqqisah, bank dan pelanggan akan menjadi rakan kongsi dalam pemilikan sesebuah rumah. Bank biasanya akan menjadi pemilik saham terbesar manakala pelanggan akan menjadi pemilik minoriti. Sebagai contoh, bank akan membayar 90% daripada harga rumah tadi manakala baki 10% lagi ditanggung pelanggan. Pelanggan akan secara beransur-ansur menguasai saham yang dimiliki oleh bank ke atas rumah tadi melalui bayaran ansuran bulanan (sewa) dan pada akhir tempoh kontrak, rumah tadi akan menjadi milik penuh pelanggan.
Bagaimana pula dengan syarat-syarat lain yang diwajibkan oleh pihak bank kepada pelanggan seperti mengambil perlindungan takaful terhadap diri dan aset tadi? Biasanya bank akan mensyaratkan pelanggan menyertai takaful gadaijanji dan takaful pemilik rumah atau takaful kebakaran yang biasanya disediakan secara automatik oleh pihak bank dan perlu dibayar oleh pelanggan.
Pengalaman penulis ialah walaupun mengambil pembiayaan yang dibuat secara BBA, salah satu perlindungan yang diberikan adalah insuran kebakaran dan bukannya takaful kebakaran. Apabila ditanya pegawai pemasaran bank kenapa penulis diberi insurans kebakaran sedangkan urusan dibuat di Cawangan Perbankan Islam, jawapannya adalah acuh tak acuh sahaja. Kononnya polisi dijana secara automatik oleh komputer! Bukankah yang memasukkan data ke dalam komputer itu adalah manusia yang bertugas di Cawangan Perbankan Islam? Dan perkara seumpama ini tidak seharusnya berlaku kerana syarikat induk bank tadi merupakan satu-satunya syarikat di Malaysia yang mempunyai dua buah syarikat takaful di bawah naungannya.
Begitu juga dengan alat-alat pemasaran dan maklumat-maklumat iklan yang digunakan untuk memberitahu pelanggan akan produk yang ditawarkan. Ia seharusnya betul dan tidak mengelirukan. Dalam perbankan Islam, terma pinjaman dirujuk sebagai pembiayaan, terma faedah dirujuk sebagai keuntungan manakala kadar faedah adalah kadar keuntungan. Akan tetapi bank yang penulis berurusan ini menggunakan secara terang-terangan menggunakan terma BLR (Base Lending Rate) atau Kadar Pinjaman Asas di dalam brosur untuk menyatakan kadar keuntungan yang dikenakan ke atas produk pembiayaan perumahannya. Ini adalah sesuatu yang mengelirukan kerana dalam SPI, BLR adalah BFR (Base Financing Rate).
Pada dasarnya SPI diwujudkan bagi menyediakan satu ruang bagi masyarakat Islam bermuamalat dalam ruang lingkup yang dibenarkan syariah dan yang paling utama ialah muamalat tadi bebas daripada unsur riba.
Akan tetapi, dalam agama Islam tahap pematuhan kepada kehendak Syariah adalah suatu perkara yang tidak dilihat dari segi konsep semata-mata. Agama Islam melihatnya secara keseluruhan.
Begitu juga dalam kes SPI ini. Walaupun konsep-konsep yang digunapakai dalam SPI seperti al-wadiah, al-mudharabah, bai al-inah, bai bithaman ajil, al-ijarah dan sebagai adalah konsep-konsep yang terdapat dalam buku-buku fiqh, ia tidak semestinya menunjukkan dengan menggunapakai konsep-konsep ini ke atas produk-produk yang ditawarkan oleh SPI, akan menjadikan produk-produk tadi sebagai seratus peratus menepati syariah.
Ini kerana konsep merupakan sebahagian unsur yang mewujudkan sesuatu produk sebelum ia boleh dipasarkan kepada pelanggan. Unsur-unsur lain seperti prosedur-prosedur yang perlu dilalui pelanggan semasa proses memohon produk atau perkhidmatan, tahap pengetahuan kakitangan bank tentang produk/perkhidmatan yang ditawarkan; mutu perkhidmatan; unsur-unsur perundangan yang membabitkan pihak yang berurusan (baik peguam yang mewakili bank, pelanggan mahupun pembekal/penjual); syarat-syarat yang dikenakan pihak bank ke atas pelanggan dan sebagainya perlu juga diambil kira.